Solo il 36,8% dei lotti d'asta è libero: le criticità che si ripetono

Lo sconto d'asta ha sempre una controparte. Non è un mistero, ma nemmeno una notizia: è nei dati, per chi li legge lotto per lotto invece di fermarsi alla percentuale finale. Le criticità che tornano più spesso non sono decine di casi isolati: sono una manciata di voci che si ripetono con una frequenza misurabile. Chi le conosce le prezza prima di offrire. Chi non le conosce le scopre dopo, quando il conto è già chiuso.

Abbiamo passato in rassegna i 467 lotti attivi con benchmark nella nostra banca dati al 10 agosto 2026 e contato quante volte torna ciascuna criticità. Il risultato non sono sorprese: sono ricorrenze.

Il primo numero: chi c'è dentro

Prima ancora dello sconto, la domanda operativa è un'altra: il lotto è libero o no. Nei nostri dati, su 467 lotti attivi con benchmark, 172 sono liberi — il 36,8%. Tutti gli altri, il 63,2%, hanno una situazione occupazionale da gestire: quasi due lotti su tre.

La distinzione dentro quel 63,2% conta più della cifra aggregata. 191 lotti, il 40,9% — la quota singola più grande — sono occupati dal debitore: la procedura prevede il rilascio, ed è un problema di tempo più che di prezzo. 63 lotti, il 13,5%, hanno un occupante non opponibile alla procedura: anche qui l'esito atteso è l'uscita, ma con una situazione soggettiva da verificare caso per caso. I restanti 41 lotti, l'8,8%, hanno invece una locazione opponibile: chi ci abita resta, con il proprio contratto, anche dopo l'aggiudicazione. È la differenza tra un problema di tempo e un problema di prezzo, e va trattata come tale fin dalla prima valutazione.

La morosità condominiale, la criticità più frequente

Nella nostra banca dati la morosità condominiale è la voce che compare più spesso — ma non è mai scritta allo stesso modo. Le perizie non sono standardizzate, e lo stesso concetto arriva formulato in modi diversi: «Morosità condominiale», «Morosita condominiale» senza accento, «Morosita' condominiale» con apostrofo, «Morosità condominiale non quantificata», «Morosita' condominiale (art. 63 disp. att. c.c.)», «Morosità condominiale non quantificata in perizia». Sommando tutte le varianti si arriva a 45 occorrenze su 467 lotti attivi: quasi un lotto su dieci, di gran lunga la criticità più frequente.

Conta perché non è un dettaglio di forma. L'art. 63 disp. att. c.c. — che compare esplicitamente in una delle varianti registrate nei nostri dati — rende chi acquista solidalmente responsabile per le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. È un costo certo nella sua esistenza e spesso incerto nel suo importo: diverse voci dicono esplicitamente «non quantificata». Un costo non quantificato in perizia non è un costo pari a zero. È da chiedere all'amministratore prima di offrire, non da scoprire dopo aver vinto.

I documenti che mancano

Il secondo gruppo di criticità riguarda la documentazione amministrativa, non lo stato fisico dell'immobile: assenza del certificato di agibilità o immobile dichiarato non agibile (14 occorrenze sommando le due formulazioni), APE assente (5 occorrenze), tabelle millesimali non aggiornate (9 occorrenze). Prese singolarmente sembrano dettagli burocratici. Insieme, spostano tempi e costi nella fase successiva all'aggiudicazione: una pratica di agibilità da aprire, un attestato da produrre, una revisione millesimale da avviare prima di gestire le spese condominiali in modo corretto. Non bloccano l'acquisto. Vanno messe in conto prima, non scoperte dopo.

Il nodo fiscale: IVA o imposta di registro

Un quarto gruppo di ricorrenze riguarda il regime fiscale della vendita: 8 occorrenze di «vendita soggetta a IVA» e 5 di «possibile assoggettamento a IVA», 13 casi su 467, il 2,8%, in cui il regime non è la normale imposta di registro. È una differenza che cambia il conto finale in modo sostanziale, e va verificata prima di confrontare due lotti solo sulla base del prezzo di partenza: due offerte minime identiche, con due regimi fiscali diversi, non sono la stessa spesa.

Lo stesso principio — non fermarsi al prezzo base — vale quando si confrontano lotti tra comuni diversi: come mostriamo in dove conviene comprare all'asta tra Roma e provincia, lo sconto mediano cambia parecchio da un territorio all'altro. Le criticità di questo articolo, però, non dipendono dal comune: dipendono dal singolo lotto, e vanno verificate lotto per lotto.

Quando anche il dato dice «non sono sicuro»

L'ultimo gruppo di criticità non riguarda l'immobile: riguarda la qualità del dato stesso. Le voci «€/mq di mercato da confermare pre-asta» (17 occorrenze, più 5 nella variante «EUR/mq di mercato da confermare pre-asta») e «benchmark di mercato a bassa confidenza» (7 occorrenze) sono le etichette con cui il nostro sistema segnala, caso per caso, che la stima di mercato su cui si basa il confronto ha un margine di incertezza più ampio del solito — tipicamente una zona con pochi annunci comparabili o dati recenti insufficienti.

Potremmo nascondere questi casi dietro una stima prodotta comunque. Non lo facciamo: quando il sistema non ha abbastanza dati per essere sicuro, lo dichiara, invece di restituire un numero con la stessa apparente precisione degli altri. Che un'analisi dica «qui non sono sicuro» è una funzione, non un difetto — ed è la differenza tra uno sconto su cui si può decidere e uno sconto da verificare prima.

Nessuna di queste criticità, da sola, deve escludere un lotto. Insieme, spiegano perché lo sconto mediano che misuriamo — 55,7% sul valore di mercato — non è un regalo: è il prezzo di rischi specifici, quasi sempre gli stessi. Prima di offrire, la lista da controllare è breve e sempre uguale: stato di occupazione e tipo di occupazione; morosità condominiale, quantificata o no; agibilità, APE e tabelle millesimali; regime fiscale della vendita; e, non ultimo, quanto è solido il benchmark di mercato con cui si sta confrontando il prezzo. Sono cinque controlli, sempre gli stessi, su ogni lotto.