55,7%: lo sconto mediano reale delle aste immobiliari a Roma e provincia

Il numero che si sente in giro, e quello che misuriamo

«All'asta si risparmia il 30%» è la frase che si sente più spesso, di solito senza una fonte dietro. È il tipo di numero che un'agenzia non può usare per decidere se partecipare e fino a che cifra: è un ordine di grandezza da conversazione, non un dato di lavoro. Noi lavoriamo tutti i giorni con i lotti giudiziari residenziali di Roma e provincia, confrontati con i prezzi reali del mercato libero, e possiamo mettere un numero misurato al posto di uno a sensazione.

Sui 498 lotti attivi in questo momento nella nostra banca dati, 467 hanno un benchmark di mercato calcolato: è la base su cui lavoriamo in questo articolo, e la teniamo distinta apposta dal totale — un lotto senza confronto di mercato affidabile non entra nel calcolo. Lo sconto mediano rispetto al valore di mercato stimato è 55,7%, quasi il doppio della cifra che gira di solito. La media è più bassa, 51,9%: quando la media sta sotto la mediana, vuol dire che ci sono alcuni lotti con sconto molto basso, fino al negativo, che tirano giù la media senza cambiare il caso tipico. Per questo in questo articolo, come in tutto l'Osservatorio, usiamo la mediana: descrive meglio cosa aspettarsi dal lotto tipico, non dalla somma di tutti i lotti.

La distribuzione non è uniforme

Il 61,2% dei lotti ha uno sconto pari o superiore al 50%. Il 14,6% supera il 70%. Sono numeri che confermano una parte vera della storia: all'asta capita spesso di comprare a una distanza importante dal mercato libero.

Ma la stessa distribuzione ha anche una coda che si vede meno, perché non fa notizia. Nel caso più estremo che abbiamo misurato lo sconto è negativo, -38,9%: l'offerta minima è più alta del valore di mercato stimato per quell'immobile. Succede raramente, ma succede, ed è l'argomento migliore contro l'idea che «all'asta si risparmia sempre»: senza un benchmark indipendente, uno sconto calcolato solo sulla base d'asta non è un'informazione su cui decidere, è un numero senza contesto. Il massimo misurato, all'estremo opposto, è 97,0%.

Tra questi due estremi ci sta la maggioranza dei lotti, e il fatto che il 61,2% superi il 50% non significa che siano intercambiabili. Un'agenzia che valuta più lotti nella stessa asta, o in aste diverse nella stessa settimana, guarda lo sconto come primo filtro — ma il primo filtro non basta a ordinare le priorità: serve capire perché quel numero è quello che è.

Lo stato dell'immobile spiega la parte più grande della differenza

Il fattore che pesa di più sullo sconto non è il comune né la tipologia catastale: è lo stato di conservazione dichiarato in perizia.

Tra un immobile in stato «buono» e uno «da ristrutturare» ci sono oltre 19 punti percentuali di differenza (45,6% contro 64,8%). Non sono un regalo: sono, in buona sostanza, il costo della ristrutturazione più un premio per l'incertezza — perizie meno dettagliate su ciò che c'è da rifare, capitolati da stimare a occhio, tempi più lunghi prima di poter affittare o rivendere. Anche la fascia intermedia, «decente», si comporta in modo coerente con questa lettura: sconto mediano 56,8%, quasi a metà strada tra le altre due, con il numero più alto di lotti (212) delle tre categorie.

È un punto da tenere fermo quando si confrontano lotti tra loro: uno sconto del 65% su un immobile da ristrutturare non è automaticamente «più conveniente» di uno sconto del 46% su un immobile in buono stato. Sono due prezzi per due rischi diversi, e solo uno dei due si vede subito guardando la percentuale.

Cosa c'è dietro il numero mediano

Il lotto tipico nella nostra base di calcolo ha una superficie mediana di 87 m² e un'offerta minima mediana di €77.250: numeri che collocano il campione soprattutto nella fascia dell'appartamento residenziale medio-piccolo, non in quella dei grandi immobili di pregio dove le dinamiche d'asta sono diverse.

La copertura è 24 comuni e 74 CAP distinti tra Roma e provincia, e la distribuzione dello sconto cambia sensibilmente da una zona all'altra: un benchmark di mercato calcolato su un CAP specifico non è la stessa cosa di una media cittadina. È un tema che trattiamo a parte in dove conviene comprare all'asta tra Roma e provincia, articolo gemello di questo.

La regola pratica

Uno sconto alto, da solo, non è mai un'informazione completa: manca sempre la domanda successiva, «sconto rispetto a cosa, e perché è così alto». Prima di guardare la percentuale, guardare lo stato dichiarato in perizia — nei nostri dati è la variabile singola che spiega la parte più grande della differenza tra un lotto e l'altro. E prima di fidarsi di un numero di sconto, verificare da dove viene il valore di mercato con cui è confrontato: senza un benchmark indipendente, quel numero può anche essere negativo senza che nessuno se ne accorga.