Sconto d'asta a Roma e provincia: 27 punti di differenza da un comune all'altro

Nel pezzo gemello abbiamo misurato lo sconto mediano complessivo delle aste giudiziarie residenziali a Roma e provincia: 55,7%, su 467 lotti attivi con un benchmark di mercato (su 498 lotti attivi in totale). Lì il fattore che spiega la parte più grande della differenza tra un lotto e l'altro è lo stato di conservazione dichiarato in perizia. Qui guardiamo la stessa base dati da un'altra angolazione: il posto.

Tra il comune più conveniente e quello meno conveniente della nostra copertura ci sono 26,7 punti percentuali di differenza sullo sconto mediano — quasi 27. Su un immobile con un valore di mercato di 150.000 euro, un divario di questa dimensione vale circa 40.000 euro sul prezzo d'asta atteso: decine di migliaia di euro decisi solo da dove si trova il lotto, non dal fatto che sia un'asta.

Roma pesa i due terzi, il resto è sottile

Su 467 lotti attivi con benchmark, 301 sono a Roma: il 64,5% del totale, quasi due lotti su tre. Il resto — 166 lotti — si distribuisce sugli altri 23 comuni della copertura. Ha una conseguenza pratica per chi lavora fuori dal comune di Roma: il flusso è così sottile che aspettare "il lotto giusto nel proprio comune" può voler dire aspettare mesi, non settimane. Fuori Roma una strategia basata sull'attesa di un singolo comune regge poco; va costruita su un raggio più ampio.

La copertura arriva a 24 comuni e 74 CAP. Ma solo 14 di questi comuni hanno almeno 4 lotti attivi con benchmark — il minimo che consideriamo utile per calcolare una mediana. Gli altri 10 comuni della copertura, che insieme raccolgono 19 lotti, esistono nei nostri dati ma sono troppo radi per stimarne la convenienza: dicono che lì il mercato giudiziario c'è, non quanto conviene.

Dal 41,6% al 68,3%

Tra i 14 comuni con una base sufficiente, lo sconto mediano più basso è a Fiumicino: 41,6%. Il più alto è a Genzano di Roma: 68,3%. Roma si colloca in mezzo, al 57,0% — sopra la mediana complessiva della copertura (55,7%), ma lontana da entrambi gli estremi.

Il dato che colpisce non è solo la distanza tra i due comuni, è dove si trovano. Fiumicino è un comune ricco, sulla costa, a un passo da Roma: eppure è il meno scontato di tutta la copertura. Genzano di Roma, nei Castelli, con un flusso di lotti molto più ridotto, è il più scontato. Lo sconto non segue in modo lineare né la vicinanza a Roma né la ricchezza apparente del comune.

Comune per comune

La tabella riporta i 14 comuni con almeno 4 lotti attivi e un benchmark di mercato, ordinati dal più scontato al meno scontato.

Va letta con un avvertimento esplicito. Sotto le circa dieci rilevazioni, una mediana si sposta facilmente per effetto di uno o due lotti fuori norma: non è ancora una misura stabile, è un indizio. In tabella rientrano in questa fascia Fiumicino (9 lotti), Marino (8), Monterotondo e Genzano di Roma (7 ciascuno) e Mentana (5). Genzano al 68,3% non significa "a Genzano si risparmia sempre di più": significa che i sette lotti osservati finora erano, in mediana, molto scontati. È il tipo di cautela che vogliamo mettere davanti ai nostri dati, non dopo.

I comuni con una base più solida — Roma (301), Aprilia (20), Anzio (18), Guidonia Montecelio (15), Ardea (14), Velletri (12), Tivoli e Pomezia (11 ciascuno) — offrono una mediana su cui ragionare con più fiducia. Anche lì il quadro non è uniforme: Aprilia (50,0%) e Pomezia (47,7%), sull'asse Pontina, restano sotto la mediana complessiva; Anzio (58,2%) la supera, Ardea (55,3%) le sta appena sotto.

Un'ipotesi, non una prova

Un'ipotesi ragionevole è che dove il mercato libero è più liquido e i prezzi più alti, lo sconto d'asta tenda a comprimersi: più compratori seguono l'asta, più il prezzo di aggiudicazione si avvicina al valore di mercato. Fiumicino, il comune meno scontato della copertura e tra i più cari, è compatibile con questa lettura.

Ma è compatibile, non dimostrata. Roma ha di gran lunga il mercato più liquido di tutta la copertura, eppure non ha lo sconto più basso: ha uno sconto intermedio, 57,0%. Probabile che "Roma" nei nostri dati non sia un mercato solo ma decine di submercati diversi tra loro, dal centro alle periferie, che una mediana unica appiattisce. Per dire qualcosa di più solido servirebbe un'analisi per CAP, non per comune — un lavoro che teniamo in lista.

La domanda giusta

La domanda utile per un'agenzia non è "conviene comprare all'asta". È "conviene comprare all'asta qui" — e "qui" va inteso a livello di CAP, non di città, tanto meno di regione. Un lotto a Fiumicino e uno a Genzano di Roma possono partire dalla stessa base d'asta e valere in modo molto diverso in termini di sconto atteso, per la sola geografia. La regola pratica: prima di fissare un limite di spesa, guardare lo storico del comune specifico — e se quello storico conta meno di dieci lotti, trattarlo come un punto di partenza da verificare caso per caso, non come un numero su cui costruire una strategia.